1. Değer artışı kazancı nedir?
Değer artışı kazancı, bir gayrimenkulün veya kanunda belirtilen diğer mal ve hakların elden çıkarılmasından elde edilen ve belirli şartlarda gelir vergisine tabi olan kazançtır.
Örneğin, satın aldığınız bir konutu daha yüksek bir bedelle sattığınızda aradaki farkın tamamı doğrudan vergiye tabi değildir. Alış maliyeti, mevzuata uygun giderler, enflasyon düzeltmesi ve yıllık istisna tutarı dikkate alınarak vergilendirilecek kazanç hesaplanır.
2. Gayrimenkul satışında 5 yıl kuralı nedir?
Bir gayrimenkulün satın alındığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde satılması halinde, satıştan elde edilen kazanç belirli şartlarla gelir vergisine tabi olabilir.
Gayrimenkulün beş yıllık süre dolduktan sonra satılması durumunda ise satış kazancı, değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilmez. Beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınır.
3. Gayrimenkul satışında bilmeniz gerekenler
2026 yılı
### 150.000 TL
Değer artışı kazancı istisnası
2026 yılında elde edilen ve istisna kapsamına giren değer artışı kazançlarında, yıllık 150.000 TL istisna uygulanır. Vergiye tabi matrah, istisna düşüldükten sonra belirlenir.
Enflasyon farkı (Yİ-ÜFE)
Alış ve satış tarihlerinden önceki aylara ait Yİ-ÜFE değerleri arasındaki artış en az %10 ise alış bedeli endekslenerek maliyet hesabında kullanılabilir.
Tapu harçları ve satış giderleri
Mevzuata göre indirilebilen, satıcının üzerinde kalan ve belgelendirilen giderler ile ilgili vergi ve harçlar kazancın hesabında dikkate alınabilir.
Beyanname verme zamanı
2026 yılında elde edilen ve beyan edilmesi gereken değer artışı kazancı, genel kurala göre 2027 yılının Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir. Süresinde beyan edilmemesi vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi gibi sonuçlar doğurabilir.
Miras yoluyla edinilen gayrimenkuller
Miras veya diğer bedelsiz edinim yollarıyla elde edilen gayrimenkullerin satışından doğan kazançlar, değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilmez.
Kaynak: Gelir İdaresi Başkanlığı, 2026 yılı gayrimenkul satışları ve değer artışı kazancı rehberleri.
4. Beş yıl kuralı nasıl hesaplanır?
Bir gayrimenkulü 20 Eylül 2026 tarihinde satın aldığınızı düşünelim. Satış tarihine göre vergi durumunuz aşağıdaki gibi değişebilir.
Örnek 1 – Vergi çıkabilir
Edinim tarihi
20 Eylül 2026
Satış tarihi
15 Eylül 2031
Beş yıllık süre henüz dolmamıştır.
Satıştan vergiye tabi kazanç elde edilmesi ve ilgili yılın istisna tutarının aşılması halinde gelir vergisi doğabilir.
Örnek 2 – Değer artışı kazancı vergisi çıkmaz
Edinim tarihi
20 Eylül 2026
Satış tarihi
21 Eylül 2031
Beş yıllık süre dolmuştur.
Gayrimenkulün bu tarihte satılması halinde, olağan bir kişisel gayrimenkul satışından elde edilen kazanç değer artışı kazancı vergisine tabi olmaz.
Örnekler, gayrimenkulün kişisel mal varlığı kapsamında satın alındığı ve ticari faaliyet kapsamında satılmadığı varsayımına dayanmaktadır.
5. Değer artışı kazancınızı nasıl hesaplayabilirsiniz?
Gelir İdaresi Başkanlığının resmî hesaplama sayfasına alış ve satış bedellerinizi, tarihleri ve giderlerinizi girerek tahmini vergi tutarınızı öğrenebilirsiniz.
Değer Artışı Kazancı Hesaplama
Gelir İdaresi Başkanlığı – Hazır Beyan Sistemi
Vergi hesaplama sayfasını aç
Önemli hatırlatma: Beş yıl kuralı, her türlü gayrimenkul satışında bütün vergilerin ortadan kalktığı anlamına gelmez. Ticari nitelikteki gayrimenkul alım satımları farklı vergilendirme hükümlerine tabi olabilir. Ayrıca tapu harcı gibi satış işlemine bağlı yükümlülükler ayrı değerlendirilir.
### www.zydemlak.com
Gayrimenkul haberleri ve bilgilendirme
